Instandhaltung
Der Begriff Gebäudeinstandhaltung bezeichnet allgemein die Maßnahmen, die erforderlich sind, um den ursprünglichen Zustand und die Funktionsfähigkeit eines Gebäudes aufrechtzuerhalten. Die Instandhaltung von Gebäuden umfasst nach der allgemeinen Definition die folgenden vier Einzelmaßnahmen:
- Wartung
- Inspektion
- Instandsetzung
- Verbesserung
Wartung
Wartungsmaßnahmen dienen dazu, die Abnutzung an Bauteilen, technischen Einrichtungen und Geräten so gering wie möglich zu halten. Zu den Wartungsmaßnahmen zählen die Auftragsdokumentation und Analyse des Auftragsinhaltes sowie das Erstellen eines Wartungsplanes, der auf die Belange des Gebäudes, des Gerätes oder des Bauteils zugeschnitten ist. Geräte sind beispielsweise Aufzüge oder Heizungsanlagen. Unter die Kategorie „Bauteile“ fallen unter anderem die Fassade oder die Dachbedeckung. Aus dem Wartungsplan müssen Ort, Termin, auszuführende Maßnahmen und spezielle bauliche Besonderheiten hervorgehen. Zudem müssen Wartungsmaßnahmen finanziell und technisch vorbereitet sowie vor allem Schutz- und Sicherheitseinrichtungen und Ausrüstungen der Arbeitsplätze festgelegt werden.
Inspektion
Bei der Inspektion wird der genaue gegenwärtige Zustand des Gebäudes beurteilt. Gemeinhin wird mit der Inspektion ein Baufachmann oder Techniker beauftragt. Dabei wird die Ursache von Veränderungen am Gebäude oder an Geräten, beispielsweise durch Abnutzung, festgestellt. Im Laufe der Inspektion werden die Ergebnisse fotografisch und schriftlich festgehalten. Anschließend werden konkrete Maßnahmen zur Verbesserung des Istzustandes erarbeitet, deren Ausführung kontrolliert wird.
Instandsetzung
Die konkreten Maßnahmen, die zur Instandhaltung ergriffen werden, werden unter dem Begriff „Instandsetzung“ zusammengefasst. Durch die Instandsetzung wird der ursprüngliche Zustand des Gebäudes, eines Bauteils oder eines Gerätes wiederhergestellt. Die Vorbereitung der Durchführung, die Kalkulation und die Bereitstellung von Mitteln, Personal und Material fallen unter anderem in diesen Arbeitsschritt. Auch die Abstimmung mit den ausführenden Handwerkern sowie die eigentliche Durchführung und anschließende Abnahme der baulichen Maßnahmen fallen in die Kategorie „Instandsetzung“.
Verbesserung
Zur Verbesserung der Gebäudeinstandhaltung zählen alle Maßnahmen, die beispielsweise von der Energieeinsparverordnung (EnEV) oder dem Energieeinsparwärmegesetz (EEWärmeG) gefordert werden. Um das Klimaziel zu erreichen, werden in den nächsten Jahren immer weitere Verbesserungsmaßnahmen bei der Gebäudeinstandhaltung notwendig sein. Auch Maßnahmen zur Wertsteigerung der Immobilie fallen unter die Kategorie „Verbesserung“, etwa eine Vergrößerung der Wohnfläche sowie eine Aufwertung der Ausstattung oder der technischen Anlagen. Modernisierung und (energetische) Sanierung des Gebäudes dienen ebenso der Verbesserung der Instandhaltung.
Renovierung
Unter einer Renovierung versteht man Maßnahmen, die zur Instandsetzung von Bauwerken dienen. Es werden Schäden, aufgrund von Abnutzung durch gewöhnlichen Gebrauch, in den ursprünglichen Stand der Nutzbarkeit wieder hergestellt.
Im Mietrecht versteht man unter Renovierung Schönheitsreparaturen wie z.B. Tapezieren, Malern,...
Sanierung
Eine Sanierung ist die bautechnische Wiederherstellung oder eine Modernisierung eines Bauwerks. Schäden werden beseitigt und der Wohnstandard erhöht. Wichtig ist die Werterhaltung der Bausubstanz.
Eine Sanierung geht über die Instandhaltung und Instandsetzung hinaus. Sie kann erheblich Eingriffe in die Bausubstanz beinhalten wie u.a. Kernsanierung unter Beibehaltung der Fassaden und beinhaltet meist eine Modernisierung. Ein Teilgebiet der Sanierung ist eine energetische Sanierung. Barriere freies Bauen für ein behinderten gerechtes Wohnen ist Ziel einer Teilmodernisierung.
Die Wiederherstellung einer standsicheren, gebrauchstauglichen und nutzbaren Zustands ist das Ziel einer Sanierung. Der Zustand der Bausubstanz hängt hierbei maßgeblich von der Baustoffqualität, der Ausführungsqualität sowie externen natürlichen und menschlichen Einflussfaktoren ab und kann mittels geeigneter Verfahren ermittelt werden.
Wartungsfugen
Nach DIN 52460 „Fugen- und Glasabdichtungen“
Wartungsfugen sind starken, chemischen und/oder physikalischen Einflüssen ausgesetzte Fugen, deren Dichtstoff in regelmäßigen Zeitabständen überprüft und ggf. erneuert werden müssen, um Folgeschäden zu vermeiden.
Silikon-/Acrylfugen unterliegen nicht der Gewährleistung. Es ist normal und handwerksüblich, dass Wartungsfugen alle 2-3 Jahre erneuert werden müssten.
Normale Fugen sollten auch regelmäßig kontrolliert werden, und bei Bedarf ca. alle 5-10 Jahre erneuert werden.
Einen Gewährleistungsanspruch bei Silikon/Acrylfugen ist generell schwierig geltend zu machen. Diese gelten als Wartungsfugen und somit kein Recht auf Gewährleistung.